{"id":384,"date":"2026-06-20T15:55:56","date_gmt":"2026-06-20T18:55:56","guid":{"rendered":"https:\/\/lp.confiancagarantidora.com.br\/?p=384"},"modified":"2026-07-06T22:09:36","modified_gmt":"2026-07-07T01:09:36","slug":"quem-paga-o-condominio-comprador-ou-construtora","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.confiancagarantidora.com.br\/conteudo\/quem-paga-o-condominio-comprador-ou-construtora\/","title":{"rendered":"Quem paga o condom\u00ednio, o comprador ou a construtora? | Tema 886 STJ"},"content":{"rendered":"\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"559\" src=\"https:\/\/www.confiancagarantidora.com.br\/conteudo\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/Gemini_Generated_Image_3s3t6f3s3t6f3s3t-1024x559.png\" alt=\"quem paga o condom\u00ednio o comprador ou a construtora tema 886 do STJ\" class=\"wp-image-468\"\/><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Quem paga o condom\u00ednio, o <strong>comprador<\/strong> ou a <strong>construtora<\/strong>? Essa d\u00favida \u00e9 cada vez mais comum: o cond\u00f4mino consta como propriet\u00e1rio na matr\u00edcula \u2014 comprou a unidade da construtora \u2014 mas <strong>ainda n\u00e3o recebeu as chaves<\/strong>. Quando a cobran\u00e7a chega, ele invoca o <strong>Tema 886 do STJ <\/strong>para argumentar que a d\u00edvida deve recair sobre a construtora. Essa disputa entre<strong> posse e propriedade<\/strong> \u00e9 o que define a quem a garantidora deve dirigir a cobran\u00e7a.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Posse e propriedade: o que define quem paga o condom\u00ednio<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Propriedade<\/strong> \u00e9 o v\u00ednculo formal e registrado: quem est\u00e1 na <strong>matr\u00edcula<\/strong> do im\u00f3vel \u00e9, juridicamente, o propriet\u00e1rio.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Posse<\/strong> \u00e9 o controle de fato sobre o bem \u2014 quem ocupa e usufrui. A <strong>entrega das chaves<\/strong> \u00e9 o marco da <em>imiss\u00e3o na posse<\/em>.<\/li>\n\n\n\n<li>No nosso caso, o cond\u00f4mino tem a <strong>propriedade<\/strong> (est\u00e1 na matr\u00edcula), mas <strong>ainda n\u00e3o a posse<\/strong> (n\u00e3o recebeu as chaves).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Essa distin\u00e7\u00e3o \u00e9 o ponto de partida para entender quem responde pelas <strong>cotas condominiais<\/strong> em cada fase \u2014 antes e depois da entrega das chaves.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">O que o Tema 886 do STJ realmente diz<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O precedente \u00e9 o <strong>Tema 886 dos Recursos Repetitivos<\/strong> (REsp <strong>1.345.331\/RS<\/strong>, Segunda Se\u00e7\u00e3o). A tese, em resumo: a responsabilidade pelas obriga\u00e7\u00f5es condominiais n\u00e3o decorre do mero registro, mas da <strong>rela\u00e7\u00e3o jur\u00eddica material com o im\u00f3vel<\/strong> \u2014 marcada pela <strong>imiss\u00e3o na posse<\/strong> e pela <strong>ci\u00eancia inequ\u00edvoca do condom\u00ednio<\/strong> acerca da transa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">O argumento do comprador: quem paga o condom\u00ednio antes da entrega das chaves?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Sejamos honestos: o comprador que <strong>nunca recebeu as chaves<\/strong> tem um argumento real. H\u00e1 entendimento de que, <strong>at\u00e9 a entrega da unidade, a construtora\/incorporadora responde<\/strong> pelas cotas condominiais \u2014 afinal, \u00e9 ela que mant\u00e9m a unidade, sobretudo quando o atraso na entrega \u00e9 de sua responsabilidade. Para o per\u00edodo <em>anterior<\/em> \u00e0 posse, essa \u00e9 uma tese que tribunais j\u00e1 acolheram.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Por que a cobran\u00e7a do condom\u00ednio recai sobre quem est\u00e1 na matr\u00edcula<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Reconhecido o argumento do comprador, ele <strong>n\u00e3o esvazia<\/strong> a posi\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio. Tr\u00eas pilares sustentam a cobran\u00e7a de quem est\u00e1 na matr\u00edcula:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Natureza <em>propter rem<\/em>:<\/strong> a d\u00edvida acompanha o im\u00f3vel, e a <strong>pr\u00f3pria unidade responde<\/strong>. O titular registral est\u00e1 diretamente vinculado a ela. <a href=\"https:\/\/www.confiancagarantidora.com.br\/conteudo\/boleto-do-condominio-no-nome-do-proprietario\/\">Leia mais sobre este tema aqui<\/a>.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>A virada de 2025:<\/strong> a Segunda Se\u00e7\u00e3o do STJ est\u00e1 <strong>reapreciando o Tema 886<\/strong> justamente para reconhecer a <strong>responsabilidade concorrente<\/strong> entre o propriet\u00e1rio (titular registral) e o possuidor \u2014 <em>independentemente<\/em> de o condom\u00ednio ter ci\u00eancia da transa\u00e7\u00e3o. A tend\u00eancia fortalece a cobran\u00e7a do propriet\u00e1rio.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>O condom\u00ednio \u00e9 terceiro na rela\u00e7\u00e3o comprador\u2011construtora:<\/strong> seu direito \u00e9 receber. Ele n\u00e3o \u00e9 obrigado a litigar o problema da entrega das chaves \u2014 um conflito que \u00e9 <strong>entre o comprador e a construtora<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Quando a construtora deve pagar o condom\u00ednio \u2014 e como se discute o regresso<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Aqui est\u00e1 a chave da conclus\u00e3o. O comprador que entende que a construtora deveria arcar com o d\u00e9bito <strong>n\u00e3o resolve isso mandando o condom\u00ednio cobrar a construtora<\/strong>. Ele resolve <strong>com a construtora<\/strong> \u2014 trazendo-a \u00e0 discuss\u00e3o (por exemplo, em denuncia\u00e7\u00e3o da lide) ou em <strong>a\u00e7\u00e3o de regresso<\/strong>: paga o condom\u00ednio e recupera da construtora o que for devido.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ou seja: a defesa &#8220;a d\u00edvida \u00e9 da construtora&#8221; pode ser leg\u00edtima <em>entre o comprador e a construtora<\/em>, mas, <strong>perante o condom\u00ednio<\/strong>, a unidade \u2014 e quem est\u00e1 na matr\u00edcula \u2014 continua na linha de frente.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Conclus\u00e3o: quem paga o condom\u00ednio, o comprador ou a construtora?<\/h2>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>A garantidora, representando o condom\u00ednio, deve dirigir a cobran\u00e7a (e a execu\u00e7\u00e3o) ao <strong>titular da matr\u00edcula<\/strong> \u2014 a parte identific\u00e1vel e vinculada \u00e0 unidade pela natureza <em>propter rem<\/em> \u2014 e, quando cab\u00edvel, tamb\u00e9m \u00e0 construtora, na linha da responsabilidade concorrente.<\/li>\n\n\n\n<li>A alega\u00e7\u00e3o de &#8220;n\u00e3o recebi as chaves&#8221; \u00e9 uma quest\u00e3o a ser <strong>resolvida entre o comprador e a construtora<\/strong> (regresso), e n\u00e3o um motivo para o condom\u00ednio deixar de receber.<\/li>\n\n\n\n<li>O ponto exige an\u00e1lise <strong>caso a caso<\/strong> \u2014 per\u00edodo cobrado, situa\u00e7\u00e3o da unidade e culpa pelo atraso \u2014 e o Tema 886 est\u00e1 <strong>em revis\u00e3o (2025)<\/strong>. <em>Confirme a estrat\u00e9gia com a assessoria jur\u00eddica antes de fundamentar a cobran\u00e7a.<\/em><\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Perguntas frequentes sobre quem paga o condom\u00ednio<\/h2>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"541\" src=\"https:\/\/www.confiancagarantidora.com.br\/conteudo\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/cobranca-condominio-comprador-construtora-tema-886-1024x541.png\" alt=\"quem paga o condom\u00ednio o comprador ou a construtora tema 886 do STJ\" class=\"wp-image-470\"\/><\/figure>\n\n\n<div id=\"rank-math-faq\" class=\"rank-math-block\">\n<div class=\"rank-math-list \">\n<div id=\"faq-question-1782771134879\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question \">Quem paga o condom\u00ednio quando as chaves ainda n\u00e3o foram entregues?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer \">\n\n<p>A d\u00favida sobre quem paga o condom\u00ednio, o comprador ou a construtora, tem resposta no Tema 886 do STJ: o comprador na matr\u00edcula permanece vinculado pela natureza propter rem, mas a construtora pode ser correspons\u00e1vel pelo per\u00edodo anterior \u00e0 posse. O STJ est\u00e1 revisando o tema em 2025 com tend\u00eancia de responsabilidade concorrente.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-1782771146047\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question \">O Tema 886 do STJ isenta o comprador do pagamento do condom\u00ednio?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer \">\n\n<p>N\u00e3o de forma absoluta. O precedente reconhece que a responsabilidade condominial est\u00e1 ligada \u00e0 rela\u00e7\u00e3o jur\u00eddica material com o im\u00f3vel, incluindo a imiss\u00e3o na posse. Mas isso n\u00e3o impede que o condom\u00ednio cobre quem est\u00e1 na matr\u00edcula.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-1782771157573\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question \">A construtora pode ser cobrada diretamente pelo condom\u00ednio?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer \">\n\n<p>Sim, especialmente no per\u00edodo em que reteve a posse da unidade. A tend\u00eancia do STJ em 2025 \u00e9 reconhecer responsabilidade concorrente entre titular registral e possuidor.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"faq-question-1782774412462\" class=\"rank-math-list-item\">\n<h3 class=\"rank-math-question \">O que \u00e9 imiss\u00e3o na posse e por que ela importa para o condom\u00ednio?<\/h3>\n<div class=\"rank-math-answer \">\n\n<p>Imiss\u00e3o na posse \u00e9 a entrega das chaves \u2014 o momento em que o comprador passa a ter controle efetivo sobre o im\u00f3vel. \u00c9 o marco que divide as responsabilidades entre comprador e construtora nas discuss\u00f5es sobre cotas condominiais.<\/p>\n\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Cobran\u00e7a bem feita \u00e9 cobran\u00e7a que ganha<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Teses como essa s\u00f3 funcionam quando a cobran\u00e7a \u00e9 conduzida por quem entende do assunto. Na <strong>Confian\u00e7a Garantidora<\/strong>, uma equipe especializada \u2014 advogados, administradores e contadores \u2014 cuida da recupera\u00e7\u00e3o com respaldo jur\u00eddico, enquanto o condom\u00ednio recebe a <strong>receita garantida<\/strong>, sem depender do desfecho de cada caso. <a href=\"hhttps:\/\/www.confiancagarantidora.com.br\/index.html#form5-p\">Fale com um especialista.<\/a><\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>Conte\u00fado informativo baseado no<a href=\"https:\/\/processo.stj.jus.br\/repetitivos\/temas_repetitivos\/pesquisa.jsp?novaConsulta=true&amp;tipo_pesquisa=T&amp;cod_tema_inicial=886&amp;cod_tema_final=886\" data-type=\"link\" data-id=\"https:\/\/processo.stj.jus.br\/repetitivos\/temas_repetitivos\/pesquisa.jsp?novaConsulta=true&amp;tipo_pesquisa=T&amp;cod_tema_inicial=886&amp;cod_tema_final=886\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"> Tema 886 do STJ (REsp 1.345.331\/RS<\/a>), <strong>em revis\u00e3o em 2025<\/strong>. A responsabilidade por cotas de unidade n\u00e3o entregue envolve discuss\u00e3o espec\u00edfica e varia\u00e7\u00f5es conforme o caso concreto. N\u00e3o substitui orienta\u00e7\u00e3o jur\u00eddica: confirme a estrat\u00e9gia com a assessoria do condom\u00ednio.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Quem paga o condom\u00ednio o comprador ou a construtora? 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